Əmlak bazarının "kirayə müqaviləsi" problemi

Ölkənin ən gəlirləri sahələrindən biri olan kirayə əmlak bazarı həm də özünün problemləri ilə gündəmdədir. Belə ki, köhnə tikililərin bir çoxunun sökülməsi fonunda bazarda artan qiymət artımı, azalan mənzillər kirayə götürmək istəyən şəxslər üçün müxtəlif problemlər yaradır. Bu haldan isə bəzi əmlak sahibləri sui-istifadə edir. Xüsusilə əmlakların kirayə verilməsi zamanı bağlanılmalı olan kirayə müqaviləsinin olmaması əksər halda kirayə götürən şəxsin əleyhinə olaraq, ev yiyəsinin istədiyi kimi davranmasına səbəb olur.

Bəs bu halın qarşısını necə almaq olar? Kirayə müqaviləsinin bağlanması halları nə qədərdir?

"Ölkə.az" xəbər verir ki, valyuta.az mövzu ilə bağlı əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyevin fikirlərini öyrənib.

- Elnur bəy, kirayə əmlak, xüsusilə mənzil bazarında baş verən qanunsuzluqların qarşısını almaq, bu sahə ilə bağlı tənzimləmələr yaratmaq üçün kirayə əmlak müqaviləsinin əhəmiyyəti nə qədərdir?

- İstənilən hər hansı bir əmlak kirayə verilirsə, mütləq şəkildə həm evini kirayə verənin, həm də kirayə götürənin hüquqlarının qorunması üçün müqavilə imzalanmalıdır. Daha yaxşı olar ki, bu müqavilə notarial qaydada bağlansın. Notarial qaydada bağlanılan bütün müqavilələrdə istər kirayə verən, istərsə də kirayə götürən şəxsin bütün hüquq və öhdəlikləri qeyd olunur. Bəlli bir zamandan sonra əmlak sahibi kirayə götürənin hər hansı hüququnu pozarsa, artıq müqavilədə qeyd olunan öhdəliyini pozmuş olur. Eyni zamanda, kirayə götürən tərəfin müqavilədə evin təmiri, əşyaları və digər qeyd olunan öhdəlikləri varsa, həmçinin kirayəgötürən o müddəaları pozarsa, rəsmi olaraq bütün məsuliyyət kirayə götürənin üzərində olur. Kirayə müqaviləsində hər iki tərəfin öz öhdəlikləri olduğu kimi, öhdəliklərlə bərabər öhdəliklərin qorunması ilə bağlı bir öhdəlik də qeyd olunmalıdır.

- Əgər bu müqavilənin şərtləri mənzilini kirayə verən şəxs tərəfindən pozularsa, həmin şəxs hansı öhdəlikləri yerinə yetirməlidir?

- Əmlakını kirayə verən şəxs müqavilənin şərtlərini pozarsa, qarşı tərəfə dəymiş zərəri, daşınmaz əmlak bazarında artan qiymət artımını və kompensasiya olaraq bir aylıq kirayə pulunu ödəməlidir. Bütün bunlar isə qarşılıqlı razılaşma əsasında bağlanan müqavilədə öz əksini tapır. Bu baxımdan müqavilələr xüsusi notarial qaydada bağlanırsa, tərəflərdən biri orda qeyd olunan öhdəlikləri pozarsa, məsuliyyət qanuni formada həmin tərəfin üzərinə düşür. Ona görə də tərəflər arasında öhdəliklərin pozulmaması üçün bu müqavilələrin hər iki tərəf arasında qanuni formada bağlanması çox vacibdir. Bunu isə mənzili kirayə götürən şəxs tələb etməlidir.

- Lakin görürük ki, bağlanan kirayə müqavilərinin sayı o qədər də çox deyil...

- Hər hansı mənzil və ya qeyri-yaşayış yeri kirayə verilirsə, əldə olunan gəlirin 14 %-i vergiyə cəlb olunmalıdır. Tərəflər isə adətən vergidən yayınmaq üçün rəsmi müqaviləyə müraciət etmirlər. Əgər bütün müqavilələr rəsmi formada bağlanarsa, özlüyündə artıq kirayə mənzil bazarında qiymət artımına səbəb olacaq. Çünki əmlakını kirayə verən şəxs bu pulu verdiyi əmlakın kirayə ödənişinin üstünə gələcək. Bu da kirayə qiymətinin üstünə gələcək.

- Bəs bunun qarşısını necə almaq olar?

- Bu problemlərin aradan qaldırılması üçün isə əmlakların kirayəsi ilə bağlı tətbiq olunan 14%-lik vergidə endirim olunmalıdır. Bu rəqəmlər 3-4%-ə düşməlidir ki, hər iki tərəf üçün bu müqaviləni bağlamaq maraqlı olsun. Lakin hər kəs hazırda qüvvədə olan qanuna əməl etsə, bu halda mütləq şəkildə kirayə mənzil bazarında ən azından mövcud olan kirayə qiymətlərinin 14%-i nisbətində qiymət artacaq. Düşünürəm ki, bağlanılan kirayə müqaviləsi ilə bağlı tədbirlər planı 14%-lik vergi ödəməsinin azaldılması fonunda daha da sərtləşməlidir. Bu halda dövlət büdcəsi hər il bu sahədən külli miqdarda gəlir götürəcək.

- Elnur bəy, əgər bir mənzildə eyni ailədən olmayan şəxslər yaşayacaqsa, onlarla necə müqavilə bağlanır?

- Əgər bir evdə bir neçə tələbə kirayə qalırsa, müqavilə yalnız onlardan biri ilə bağlanır, həmin şəxs mənzil ilə bağlı bütün öhdəliyi öz üzərinə götürür.

- Elnur bəy, kirayə mənzil bazarında olan problemlərdən biri də sığorta ilə bağlıdır. Əksər hallarda sığorta hadisəsi baş verərkən tərəflər arasında çəkişmələr baş verir. Bunun qarşısını necə almaq olar?

- Kirayə verilən bütün əmlaklar mütləq şəkildə sığortalanmalıdır. Çünki sığorta hadisələri daha çox kirayə verilən mənzillərdə baş verir. Bu zaman isə baş verən hadisənin məsuliyyəti ev sahibinin üzərində qalır. Belə olan isə ev sahibi müqavilə və sığorta yoxdursa, dəymiş zərəri əmlakını kirayə verdiyi şəxsə ödətdirməyə çalışır. Amma mənzil sığortalanmış olarsa, dəymiş zərər sığorta şirkətləri tərəfindən qarşılanılır. Bu gün Bakı şəhərinin mərkəz və mərkəzə yaxın ərazilərində ən ucuz mənzilin kirayə qiyməti 300 manatdan yuxarıdır. İcbari sığorta qiyməti isə Bakı şəhəri üçün 50 manatdır. Bu pulun qarşılığında isə dəymiş zərərin 25 000 manat dəyərini sığorta şirkətləri ödəyir. Əgər əmlak kasko sığorta olsa, daha çox dəymiş zərər ödənilir. Şəxs öz əmlakını kirayə verib, ayda 300, 500, 1000 manat kirayə götürürsə, ildə bir dəfə icbari sığorta ödəmək ona zərər vurmaz, əksinə dəyə biləcək bütün zərərini sığortalayır. İnsanlarda bu sahə ilə bağlı müəyyən maarifləndirmə işləri aparılmalıdır.

- Söylədiniz ki, maarifləndirmə işləri aparılmalıdır...

- Maarifləndirmə işlərinin aparılmamasının da səbəbləri var. Belə ki, Bakı şəhəri nisbəti ilə götürsək, Bakı şəhərində olan əmlakların demək olar ki, 50 faizindən çoxunun çıxarışı yoxdur. Ev sahibi və kirayə götürən şəxs arasında kirayə müqaviləsi yalnız çıxarışlı mənzillər üçün bağlanıla bilər. Bundan başqa, hər hansı əmlakın isə sığorta predmetinə çevrilməsi üçün isə mütləq şəkildə çıxarışı olmalıdır ki, sığortalana bilsin. Bu gün Bakı və Abşeronda təkcə çıxarışı olmayan yarım milyondan çox əmlak var. Bu əmlakların hər biri çıxarışla təmin olunmalıdır ki, sığorta sahəsində də məcburiyyət olsun. Lakin hazırkı vəziyyətdə iki tirəlik olacaq. Bir hissə insanlar deyəcək sığortalansın, amma çıxarışı olmadığı üçün sığortalana bilməyəcək. Ona görə də, sığorta sahəsində qanunvericilikdə, ya da əmlak sahəsində hər hansı dəyişiklik olmalıdır. Əks halda məcburiyyətin olması mümkün deyil.

- Bütün bunların baş verməsi həm əmlak, həm də sığorta bazarının inkişafına nə qədər təsir edəcək?

- Qanunvericilikdə dəyişiklik olsa və yaxud çıxarışlı və ya çıxarışsız bütün əmlaklar sığortalana bilsə, sığorta sahəsində yenilik olacaq. Yeni şirkətlərin, yeni iş yerlərinin açılması və yaxud dövlət büdcəsinə bu sahədən daha çox gəlir gəlməsinə səbəb olacaq. Bütün bunların fonunda ölkənin sığorta, əmlak, kirayə bazarı aktivləşmiş olacaq.